25 Mögliche herausholen. Die Kalkulation der Nutzungsgebühren erfolgt nach sehr ge- nauen Kriterien und wird für jede einzelne Wohnung und Wohnanlage ermittelt. Bei der Durchführung der Erhöhungen sind wir an gesetzliche Regelungen gebun- den, an die wir uns halten müssen. Natür- lich stellen wir uns auch der aktuellen Dis- kussion um bezahlbares Wohnen. Losgelöst von Mietpreisbremse und weiteren gesetz- lichen Anforderungen fallen die Anhe- bungen der Nutzungsgebühren bei der 1904 in der Regel immer niedriger aus, als es ge- setzlich erlaubt wäre. Das zeigen auch un- sere Zahlen. Wir liegen mit unserer durch- schnittlichen Nutzungsgebühr zum 31.12.2021, und das inklusive der Neubauten der vergangenen Jahre und der vielen Mo- dernisierungen, bei 7,15 € pro Quadratmeter Wohnfläche und damit weit unterhalb des Mittelwertes des neuen Hamburger Mie- tenspiegels aus 2021 (Erhebungsdatum 1.4.2021) von 9,29 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Das belegen auch die Zahlen des Verbandes norddeutscher Wohnungs- unternehmen (VNW). Die Mieten bei den sozialen Vermietern fallen mit gut 2,3 % im selben Zeitraum deutlich geringer aus. Die- se Zahl macht deutlich, dass die im VNW organisierten Wohnungsgenossenschaften und Wohnungsgesellschaften mietpreis- dämpfend auch auf den Mietenspiegel wirken. Das unterscheidet uns als Genos- senschaft auch von den anderen Woh- nungsunternehmen. Wann darf die Nutzungs- gebühr erhöht werden? Das Mietrecht ist im BGB enthalten. Es regelt alle Fragen rund um das Miet- verhältnis und gilt auch für Genossen- schaften. Der § 558 BGB regelt die Anhebung der Mieten (bei Genossenschaften Nut- zungsgebühren) bei einem bestehenden Mietverhältnis bei frei finanzierten Woh- nungen (für öffentlich geförderte Woh- nungen gelten andere Vorschriften). Die Miete darf nach § 558 BGB nur erhöht werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: • In den letzten 15 Monaten fand keine Erhöhung statt. Dabei sind Erhöhungen aufgrund von Moderni- sierungen und gestiegener Betriebs- und Heizkosten ausgenommen. • Die neue Nutzungsgebühr darf nicht höher sein als die Nutzungsgebühr/ Miete vergleichbarer Wohnungen. Als Nachweis wird bei uns der Ham- burger Mietenspiegel herangezogen. • In den letzten drei Jahren ist die Nutzungsgebühr nicht um mehr als 15 % (in Hamburg) gestiegen. Dabei sind wieder Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen und gestie- gener Betriebs- und Heizkosten aus- genommen. Im Mietrecht ist auch geregelt, dass die Mieter dem Erhöhungsverlangen des Ver- mieters zustimmen müssen. Viele unserer Mitglieder verstehen diese Regelung nicht. Sie sollen nun auch noch der uner- wünschten Erhöhung der Nutzungsge- bühr zustimmen. Wer stimmt schon gern der eigenen Erhöhung der Nutzungsge- bühr zu? Leider benutzt das Gesetz den Be- griff „Zustimmung des Mieters“. Besser verständlich wäre es wohl, wenn es hei- ßen würde „Erklärung zur Kenntnisnah- me“. Aber wir müssen und können uns den gesetzlichen Regelungen nicht wi- dersetzen. Auch die Überlegung einiger Mit- glieder, der Erhöhung der Nutzungsge- bühr einfach nicht zuzustimmen, hilft nicht. Die Nutzungsgebühr darf zwar ohne die Zustimmung des Mitgliedes nicht angehoben werden, aber die 1904 hat das Recht, die Nutzungsgebühr anzu- heben. Notfalls müssen wir unser Recht über eine Mieterhöhungsklage durchset- zen, was wir auch wegen der Gleichbe- handlung aller Mitglieder durchführen. Die Kosten der Klage (Gerichts- und An- waltskosten) nach Durchsetzung der Mieterhöhung müssen die Mitglieder tra- gen, die den Prozess verloren haben. So werden die Kosten für die entspre- chenden Mitglieder noch höher. Genossenschaften, so auch die 1904, sind Solidargemeinschaften mit der Mietenentwicklung im Vergleich: „1904“ und Hamburg in den letzten 10 Jahren Mietenentwicklung im Vergleich: „1904“ und Hamburg in den letzten 10 Jahren Euro 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 4 0 9 1 : k fi a r G 7,15 5,77 7,56 7,56 5,97 6,06 8,02 8,02 8,44 8,44 8,66 8,66 6,26 6,28 6,43 6,50 6,92 7,04 7,11 7,15 9,29 9,29 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 durchschnittliche Nutzungsgebühr je qm WFL bei der 1904 Mittelwert des Mietenspiegels AUSGABE FRÜHLING 2022